Depuis plusieurs années, le dispositif Pinel a été un levier puissant pour investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Mais en 2025, la page se tourne définitivement : le Pinel n’existe plus sous sa forme actuelle.

Que faire dans ce nouveau contexte ? Quelles alternatives existent pour continuer à optimiser son investissement immobilier ? Et faut-il encore miser sur le neuf ? Décryptage des nouvelles stratégies à adopter.

Le Pinel, c’est terminé… et après ?

Le dispositif Pinel, mis en place en 2014, a permis de dynamiser l’investissement locatif dans le neuf grâce à un avantage fiscal progressif selon la durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans). Mais dès 2024, les réductions d’impôt avaient commencé à baisser, et en 2025, le dispositif disparaît totalement.

Cette fin était attendue, le gouvernement ayant souhaité recentrer la politique du logement sur d’autres mécanismes plus efficaces pour répondre à la crise du logement.

Pour les investisseurs, la question est désormais la suivante : quelles solutions restent intéressantes pour combiner rentabilité locative et optimisation fiscale ?

Les alternatives au Pinel : que choisir ?

Si le Pinel n’est plus une option, plusieurs autres dispositifs permettent encore d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

Le dispositif Denormandie : le Pinel de l’ancien

Vous voulez investir tout en réduisant vos impôts ? Le Denormandie peut être une alternative intéressante. Il fonctionne comme le Pinel mais s’applique à des logements anciens situés dans des communes éligibles.

📌 Conditions : Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix d’acquisition.
📌 Avantages : Une réduction d’impôt similaire au Pinel, avec la possibilité de réhabiliter des biens anciens à fort potentiel.
📌 Limites : Disponibilité limitée des biens éligibles et nécessité d’un suivi des travaux.

La location meublée : une rentabilité optimisée

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l’une des meilleures stratégies pour générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

📌 Avantages : Amortissement du bien, imposition réduite des loyers grâce au régime réel.
📌 Idéal pour : Ceux qui cherchent une rentabilité immédiate sans contrainte de zonage.
📌 Attention : Exigences particulières en termes de mobilier et gestion locative plus active.

Le déficit foncier : idéal pour les hauts revenus

Si vous possédez déjà un bien ancien avec des travaux à réaliser, le déficit foncier est une option à ne pas négliger.

📌 Mécanisme : Déduire le montant des travaux de vos revenus fonciers (et jusqu’à 10 700 € de votre revenu global).
📌 Pourquoi c’est intéressant ? Réduction d’impôt immédiate et valorisation d’un bien ancien.
📌 À savoir : Nécessite un projet d’investissement bien structuré et un suivi rigoureux.

Le dispositif Malraux : idéal pour les biens classés

Si vous souhaitez investir dans des immeubles de caractère en centre-ville historique, le dispositif Malraux peut être une solution intéressante.

• Mécanisme : Une réduction d’impôt immédiate calculée sur le montant des travaux de rénovation (22 % à 30 %).
• Idéal pour : Les investisseurs souhaitant valoriser un patrimoine historique tout en bénéficiant d’une réduction de leur imposition.
• Nécessite un projet de rénovation encadré par un professionnel.

Faut-il encore investir dans le neuf ?

Avec la disparition du Pinel, on pourrait croire que l’immobilier neuf perd de son attrait. Pourtant, il reste une option viable pour certaines stratégies.

✅ Récupération de la TVA dans certains cas.
✅ Moins de frais d’entretien : Un bien neuf demande moins de travaux qu’un bien ancien.
✅ Des économies d’énergie : Les normes environnementales récentes garantissent une meilleure performance énergétique, un critère clé pour la location.
✅ Des exonérations de taxe foncière : Certains programmes neufs offrent des exonérations partielles de taxe foncière pendant 2 ans.

Quelle stratégie adopter selon votre profil d’investisseur ?

📌 Vous recherchez une défiscalisation ? → Denormandie, Malraux ou déficit foncier selon votre appétence pour la rénovation et vos objectifs.
📌 Vous privilégiez le rendement locatif ? → LMNP pour des loyers optimisés.
📌 Vous visez la valorisation patrimoniale sur le long terme ? → L’investissement dans le neuf, à condition de bien choisir l’emplacement.

Conclusion : un changement, mais pas une impasse

La fin du Pinel en 2025 marque la fin d’une époque, mais les opportunités d’investissement restent nombreuses. La clé du succès réside dans une approche sur-mesure, adaptée à votre situation et à vos objectifs patrimoniaux.

Avant d’investir, il est essentiel d’analyser votre profil et d’être accompagné par un professionnel afin de sécuriser votre stratégie.